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长租市场着力解决供需两端匹配矛盾

发布日期: 2019-07-05 05:15 点击次数:

  上的一举一动都备受关注。近期,北京市住房和城乡建设委员会针对住房租赁、物业管理等方面乱象,开展扫黑除恶专项整治行动。如果市民遇到房产中介用隐瞒、欺诈等手段强制市民租房或者暴力手段干扰业主维权等可能“涉黑涉恶”的情况,可以拨打北京市人民政府服务热线电话举报。

  培育和发展住房租赁市场是完善住房供应体系的重要举措,也是稳定房地产市场预期的重要途径。近年来,尽管长租市场出现了一些局部性、阶段性问题,但整体看仍然取得了长足发展,供给不断增加、产品不断丰富、平台不断完善、参与主体不断扩容、乱象不断得到整治,为“补齐租赁住房短板”奠定了良好基础。

  《中国建设报》记者近日走访了贝壳找房、自如、我爱我家等多家住房租赁平台和运营机构,了解长租市场和企业发展现状。相关负责人表示,长租市场正在快速发展,企业也在努力调整发展节奏,规范自身经营。受访专家认为,当前长租市场发展的主要矛盾在于如何培育土壤、解决供需两端的高效匹配问题,以不断改善和提升租住生活质量。

  在租购并举的住房制度设计下,培育和发展住房租赁市场已成为推动新型城镇化、解决新市民住房问题的重要途径。今年的政府工作报告指出,要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系。近年来,长租市场政策红利不断,住房租赁试点城市、利用集体建设用地建设租赁住房试点等催生市场保持了良好发展势头。

  2017年7月,住房和城乡建设部等九部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市开展住房租赁试点工作。同年,相关部门决定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。今年年初,该试点又扩容福州等5个城市。

  近两年,各试点城市积极探索,取得了明显成效。以广州为例,在租赁住房新增供应方面,明确2017年至2021年供应租赁住房用地825公顷,占住宅用地供地量的25.8%,并设置了全自持、竞自持租赁住房用地等措施。此外,当地还加快了国企利用自有存量土地建设租赁住房试点以及开展“商改住”试点盘活存量等工作。

  2016 年 11 月-2018 年 12 月部分城市住房租赁相关用地成交情况

  6月13日,《广州市国土空间总体规划(2018~2035年)》草案公示并征询公众意见。该规划在完善住房保障供应方面提出,到2035年新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%,保障性住房占新增住房供应量的比例超过8%。专家认为,在供给端加强结构优化将持续激励长租市场发展。

  同样作为“双试点”城市,厦门在发展住房租赁市场过程中,围绕创新服务管理体制机制、培育市场主体、加大市场供应、强化平台建设、完善配套政策等方面进行了有效探索。目前,厦门共有租赁住房约175万套(间),全市租房人数约200万人,供应略大于需求但总体平衡。租金方面,实施试点工作以来趋稳,年平均涨跌幅控制在5%左右。

  北京市中介行业协会数据显示,2019年5月,当地住房租赁市场平稳,成交量环比4月小幅回升,租金继续保持稳定态势。需求方面,租赁市场5月初延续了短暂的淡季,租金走低。临近毕业季,部分租房需求开始提前释放,带动住房租赁市场成交量整体回升。供给方面,各经纪机构、住房租赁企业库存房源数量继续保持稳定。

  从房源分布看,当前长租公寓房源主要包括分散式和集中式两种。分散式长租公寓主要是运营机构以约定的租金和年限向个人业主承租房源,经过改造装修后再出租给租户,企业通过向租户提供保洁、维修、免费宽带等附加居住服务,收取一定费用。集中式长租公寓则是新建或者改造整幢楼然后进行出租。近年来,长租公寓运营机构不断涌现,规范运营机构发展是整治市场乱象、维护市场稳定的重要抓手。

  培育和发展住房租赁市场不会一蹴而就,长租公寓运营机构的发展也面临阶段性痛点。今年4月,新华社曾报道“续租一次就要交一次中介费”,引起舆论关注。近日,《中国建设报》记者通过实地走访了解到,这种情形主要存在于名为相寓的长租产品。其以分散式托管为主,业务覆盖北京、上海、杭州等14个城市,截至2018年年底,在管房源达30万套。

  秦兵房产律师团律师孙雨寒表示,业主把房子委托给中介公司,中介公司和业主签订租赁合同,再由中介公司向出租人出租,这种情况下中介公司不应该再收取中介费。因为房屋中介是租赁合同的一方,其收益来源于租赁业主房屋和出租给承租人时产生的差价。“中介服务是居间服务,只有促成出租方和承租方之间的交易才能收中介费。现在这种情况没有居间服务,法律主体不对,没有理由收取中介费。”北京京润律师事务所主任张志同说。

  走访中,我爱我家一位门店负责人表示,2019年以前的相寓产品续租要交中介费“可能要延续到与房源业主签约到期为止”,之后将通过提供保洁、免费宽带等居住服务收取费用。据了解,相寓中介费的收取标准为年租金的8%左右。但我爱我家相关负责人表示,相寓产品在签约时以中介费名义收取费用系历史原因,2019年会通过改革解决这个遗留问题。

  目前,市场上包括万科泊寓、龙湖冠寓、自如等长租产品都采用了收取服务费提供相关居住服务的运营模式。其中,自如还把搬家、保洁、维修等居住服务进行了市场拓展,非自如租客也可购买。受访专家表示,不断改善和提升租住生活质量是住房租赁市场发展的重要内容。长租公寓运营机构的服务竞争有利于满足消费者多样化、多层次的居住需求。

  艾瑞机构发布的《2018年中国长租服务行业研究报告》显示,我国的出租房屋量去年达7500万间,其中,个人业主出租(C2C)房屋5000万间、机构房东出租(B2C)房屋2500万间。在机构房东中,品牌长租公寓出租房屋量只有140万间,占比不足2%。可见,住房租赁市场的发展重在解决供需两端的高效匹配,同时从产业痛点出发,不断改善和提升租住生活质量。

  供需匹配需要完善的平台和服务体系支撑,不少城市构建了国有租赁平台。例如,广州建成了由政府主导的住房租赁信息服务与监管平台“阳光租房”。据介绍,该平台兼具信息管理与社会服务双重功能,既能实现房源信息发布、网上找房、核验房源、合同备案、公积金提取申请等租赁“一条龙”服务,还集备案、审核、归档、行政处罚信息与危房信息报送等业务于一体,方便全市各级租赁管理机构扁平化高效处理。

  此外,市场化平台某种程度上在补充服务供给不足、促进供需匹配等方面,发挥了十分积极的作用。如贝壳找房设置了商家信用体系,用户投诉可降低入驻商家信用分,从而影响商家房源在贝壳平台的排序位置直至被取消入驻资格。但业内人士提醒,市场化平台也应尽快纳入行业法规监管体系,避免自发监管失效。

  从根本看,供需匹配还依赖于以居住为导向的住房制度。国际上,德国长期实行以居住为导向的住房制度设计,并以法律形式保障。《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律依据,并实现了在这一框架下的住房稳定供给——至1978年,德国家庭户均拥有1.21套住房,长期矛盾得到缓解。该国政府大力推动廉价住房并支持福利性公共住房建设,根据家庭人口、收入等给予居民不同额度的房租补贴,覆盖全国86%的人口,确保每个家庭有足够的租房支付能力。此外,德国还构建起保护承租者的制度。《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就将构成违法行为。

  在解决供需匹配的同时,还要培育住房租赁市场良性发展的土壤,租购同权是重要内容之一。国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲认为,租购同权不单是一个住房问题,更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化,尤其是教育制度和相关资源供给方面。要使租购并举落到实处,租购同权势必要提上重要的议事日程,与租购同权相伴随的,必然是一系列体制机制改革和相关制度安排。

  “监管方面,发展租赁市场的导向是尽可能降低交易成本和租客的租赁成本。未来围绕这方面的管控还将更严格,并从短期管控向长效机制发展。供需方面,当前主要问题在于房源多而分散,缺乏有效管理和服务保障,房源与租客之间长期处于低匹配度状态。长期看,解决供需匹配问题的关键在于研究出台租赁行业标准,加快住房租赁立法,明确租赁市场管理基本制度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,长租公寓市场发展要注意规范交易合同和服务收费、建立资金监管和损害赔偿制度、完善信用评价体系等内容。

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